新兴产业缺少空间、基础设施老旧落后、公共服务供给不足……在不少大城市的老城区，高质量发展、高品质生活面临改造难、成本高的沉重历史包袱。重庆市中心城区之一的南岸区，同样面临这样的共性问题：面积仅262.43平方公里，人口密度大，建设空间所剩无几。

在存量空间中寻求发展增量，将历史包袱变为老城优势，近年来南岸区通过城市有机更新，让老小区、老厂房、老街区、老楼宇、老遗迹变成宜居地、打卡地、新兴产业聚集地、历史文脉传承地，老城区持续焕发新活力。

盘活存量空间 注入新兴产业

(资料图片)

走进重庆市南岸区“金陵车世界”汽车主题商圈，特斯拉、比亚迪等16个品牌的新能源汽车应有尽有，这里不仅有“科技范”的销售门店，还有维修养护、个性化改装等服务业态。让人难以置信的是，这个时尚商圈是由一家老旧厂房改造而成。

改造超过30万平方米的老旧厂房，使其成为新的产业承载地，吸引绿色、高科技企业入驻，南岸区正在实现产城新融合。

南岸区住房和城乡建设委员会主任赵剑敏介绍，随着城市的发展，以往老旧城区改造的传统拆建模式“拆迁——收储——出让再开发”，对居民生活影响大、投入产出也难以平衡。为此，南岸区通过城市更新高效利用存量资源、释放产业发展空间。

一些城市老街区因基础设施破损、环境脏乱差等，使良好的区位优势得不到有效发挥。南岸区因地制宜重塑老街区、打造城市新IP，引来流量打卡和海量消费。

每逢节假日，来南岸区龙门路乘坐长江索道的游客总是排着长队，但由于龙门路片区修建时间早，过去街道两侧店铺多是棉絮加工、垃圾回收等业态，每年约400万旅游人群白白流失。

南岸区近年来着力对龙门路片区实施更新，经沿街建筑改造、注入历史文化元素，成功吸引了社会资本投资时尚范、文艺范的文创餐饮门店。

南岸区更新后的老旧街区正在形成一批消费新地标：南山上再现茶马古道文化的“黄桷垭老街”，有“天上街市”的美誉，累计吸引游客300万人次；彰显重庆对外开放历史的弹子石老街，入选首批国家级旅游休闲街区……

从外流到回流 从深闺到身边

南岸区团圆堡小区建于1988年，由于建筑老化、管理缺失，小区环境脏乱、管网破损堵塞等问题日益突出，有条件的居民纷纷搬走。

社区干部杨桦说，2020年小区启动改造，当时居民普遍要求拆迁安置，但又达不到拆迁标准。面对改造阻力，南岸区按照“党建和融、要事和议、治理和顺、小区和谐”的思路，和居民共同协商增设停车场、社区食堂，改造小区公共空间，并倡导居民组织起来打造“和家”文化。

小区去年9月改造完成，居民谢建芬说： “我在团圆堡生活了20多年，过去经常发生乱停车等矛盾，现在环境好了、邻里和谐了，一些搬出去的老居民又搬回来了！”。

如何防止老旧小区改造后问题反弹？南岸区将老旧小区改造和基层治理提升相结合，一方面在高密度老城区中用“插件织补”方式，完善教育、养老等公共服务；一方面，建立改造内容居民议、过程居民管、效果居民评机制，推动224万平方米零散小区实现首次物业覆盖。

近年来，南岸区累计改造老旧小区334万平方米，惠及居民4.1万户，原住民累计回迁近4000户，居民总体满意度达90%以上。

历史文物和遗迹是城市文脉的见证，但大量不同类型、等级的文物和遗迹因缺少管护资金、人员和机制，藏在深闺无人问，甚至在城市化进程中存在灭失风险。南岸区以“文物修复+产业注入+市场运作”的方式，让这些文物和遗迹重焕生机。

走进重庆开埠遗址公园，重庆开埠历史陈列馆等十余栋清末民初老建筑修缮一新，正为开园迎客进行工程收尾。重庆渝地远见文化产业有限公司副总经理黄琪康介绍，2020年10月开埠遗址公园项目启动建设，总投资近5亿元，预计今年下半年开园。“我们对这里的文物和建筑进行原貌修复，同时发展文创、特色餐饮等产业反哺保护，真正实现文物活化、长效运营。”

重庆故宫文物南迁纪念馆、龙门浩老街、铜元局重庆时光……南岸区一大批历史建筑和文物在城市更新中，不但成为寻常百姓身边的公共文化空间，还推动了都市文旅产业的发展。

探索更新路径 创新融资模式

不少大城市的部分老旧高层楼宇基础设施老化、维护费用高、产业业态单一，面临人去楼空、闲置浪费的问题。

南岸区南坪商圈的嘉发跨贸中心大厦共52层，受多重原因影响，近些年写字楼空置率较高。“写字楼空置给企业带来沉重负担，同时南坪商圈缺少高端酒店。因此我们想将大厦写字楼区域改造成高端酒店，对企业和商圈都是好事。” 重庆嘉发实业（集团）有限公司相关负责人费明瑜说。

将写字楼改造成酒店涉及规划调整。经研究相关政策、反复论证，南岸区和重庆市相关部门最终达成共识、大胆创新，投资8亿多元的嘉发跨贸中心酒店改造项目，成为重庆市首个已建成后进入调规程序的城市更新项目。随后，南岸区中医院改建等多个老旧高层楼宇再利用项目相继实施。

城市更新如果总是由财政资金“唱主角”，政府资金压力大。近年来，南岸区激发原物业权利人、社会资本等市场主体积极性，将 “政府主导”变为“政府引导、多元参与、市场运行”的城市更新融资模式。

南岸区旧车交易市场建于上世纪80年代，随着电商的冲击、环境的老旧，这个二手车市场已与周边繁华的商圈格格不入。南岸区引导业主拟出资近3亿元将这里重新设计建设，升级改造为新能源汽车展销中心。

目前南岸区城市更新项目达到33个，其中8个城市更新项目由原物业权利人自主投资、总投资121.84亿元，12家国有企业投资城市更新项目15个、总投资219.49亿元，并拉动民间投资约165.97亿元。

行走在南岸区的大街小巷，时尚现代与历史传统交相辉映，不经意间偶遇的老建筑、陈列馆、网红店，显露着这里的蓬勃生机。南岸区老城不老的背后逻辑是，通过城市有机更新实现腾挪城市空间、完善城市功能、留住城市乡愁、凝聚城市资源，真正实现城市让生活更美好。